Pozemkové spoločenstvá podľa zákona č. 97/2013 Z. z. -aktuálne zmeny právnej úpravy

ZÁKLADNÉ POJMY A VZŤAHY

-pozemkové spoločenstvo

-spoločná nehnuteľnosť

-spoločne obhospodarovaná nehnuteľnosť

– základ všetkého = vlastnícke právo

–ústavou garantované zákl. ľud. právo, nescudziteľné, nepremlčateľné, neodňateľné, nezrušiteľné (čl. 12 ods. 1 a 20 Ústavy SR)

POZEMKOVÉ SPOLOČENSTVO (I.)

-pozemkové spoločenstvo

= osobitný typ právnickej osoby (§3)

= jednotný inštitút namiesto pôv. historických [§2 ods. 1 písm. a) a b)] –bývalé urbáre, komposesoráty atď. –nie je právne nástupníctvo!

= organizačný substrát vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti / spol. obhosp. nehnuteľností

= podnikateľský subjekt (§19)

= aj obhospodarovateľ lesa

POZEMKOVÉ SPOLOČENSTVO (II.)

-založenie vznik

–založenie=uzatvorenie zmluvy o poz. spoločenstve +prijatie stanov +voľba orgánov +notárska zápisnica

-zakladá sa na tzv. ustanovujúcej schôdzi spoluvlastníkov (§4 ods. 1) –nie je VZ

–vznik= zápis do registra poz. sp. (§4 ods. 2)

-týmto dňom vzniká pr. subjektivity, začína plynúť volebné aj funkčné obdobie

ZMLUVA O SPOLOČENSTVE A JEJ PRÍLOHY

Zmluva musí obsahovať (§5 ods. 1 a 3):

Okrem iného aj

– údaj, či je spoločenstvo so spoločne obhospodarovanými nehnuteľnosťami

– pri spoločne obhospodarovaných nehnuteľnostiach dôvody výpovede alebo odstúpenia od zmluvy a spôsob vysporiadania so spoločenstvom

– zmluva má dve prílohy: zoznam členov a zoznam nehnuteľností –o ich zmenách nerozhoduje VZ; povinný údaj -právny predchodca

INÉ POVINNÉ ÚDAJE V ZMLUVE

-Sídlo spoločenstva –musí obsahovať adresu, t.j. obec, príp. ulica, orientačné číslo, PSČ

-Názov spoločenstva –dve spoločenstvá nesmú mať zhodný názov; ak to tak je, mladšie z nich si názov musí zmeniť (§32a ods. 1)

-Prevzaté ustanovenia zákona -zmluva musí byť v súlade so zákonom, ale ide o zbytočnú duplicitu

[zmeny bolo treba vykonať do 30.6.2019 –§32a ods. 2)]

SPOLOČNÁ NEHNUTEĽNOSŤ (§8 ods. 1)

-osobitný typ pozemku v spoluvlastníctve

– zdôrazňuje sa, že spoločná nehnuteľnosť je len „historická“

–nevznikajú nové spoločné nehnuteľnosti

–nerozširujú sa staré spoločné nehnuteľnosti

– vylučujú sa z nich stavby

– ruší sa nedeliteľnosť

–nemožnosť zrušenia a vysporiadania spoluvlastníctva okrem pozemkových úprav

ODDEĽOVANIE ČASTI SPOLOČNEJ NEHNUTEĽNOSTI (§8 ods. 2)

–kedykoľvek, ak sa rozhodnú spoluvlastníci

– oddelenej časti sa ruší kód spoločnej nehnuteľnosti zápisom do KN

– oddelená časť sa stane spoločne obhospodarovanou nehnuteľnosťou –možno sa dohodnúť inak

– len vytvorenie novej parcely nie je oddelenie (§8 ods. 3)

ODDEĽOVANIE ČASTI SPOLOČNEJ NEHNUTEĽNOSTI –novela (I.)

novela –z. č. 257/2022 Z. z. –účinná od 1.9.2022 (§10 ods. 4, §15 ods. 2)

Ak sa má oddeliť na účel, na ktorý možno vyvlastniť (najmä stavby líniové, verejné atď.), VZ rozhoduje bez hlasov štátu a nezistených vlastníkov

t. j. nadpolovičnou väčšinou bez SPF

ODDEĽOVANIE ČASTI SPOLOČNEJ NEHNUTEĽNOSTI –novela (II.)

novela z. č. 330/1991 Zb. (z. č. 257/2022 Z. z.) –účinná od 1.9.2022 (§11 ods. 13)

Počas konania o PÚ

– vlastníci nadpol. výmery spol. neh. môžu rozhodnúť o rozdelení spol. neh.

– spoluvlastník alebo viacerí spoluvlastníci sa môžu oddeliť s výmerou ich podielov od spol. neh.,

– buď ak je výmera aspoň 400 m2,

– alebo ak sa scelia s inými och pozemkami

DROBENIE PODIELU (§2 ods. 3)

– pravidlá drobenia platia už pri prevode aj pri prechode

– obmedzenie výsledného podielu 2000.m2

– výnimka: pri zlúčení extrémne drobných podielov môže byť výsledný podiel aj menší

– nadobúda sa podiel vždy na všetkých parcelách pri prevode aj pri prechode (§9 ods. 9)

PREVÁDZANIE PODIELU

-nadobúdateľ automaticky pristupuje k zmluve (§_9 ods. 1 až 3)

-prevodom aj prechodom

-predkupné právo:

•pri prevode na iného spoluvlastníka nie je predkupné právo (§9 ods. 7)

•pri prevode na tretiu osobuje povinnosť ponúknuť ostatným, ale nie je povinnosť ponúkať prostredníctvom výboru (§9 ods. 8)

•Porušenie predkupu–relatívna neplatnosť

SPOLOČENSTVO AKO ZÁSTUPCA ČLENOV PRI NADOBÚDANÍ PODIELU

–spoluvlastníci môžu poveriť spoločenstvo nákupom podielov v ich mene do ich vlastníctva (§9 ods. 10):

-zhromaždenie poveruje kedykoľvek alebo v zmluve [§14 ods. 7 písm. e)]

-podiel sa rozdelí medzi všetkých

-cenu platí spoločenstvo

– možnosť riešiť takto aj uplatnenie predkupného práva za všetkých spoluvlastníkov

SPOLOČENSTVO AKO NADOBÚDATEĽ PODIELU (§9 ods. 11)

–spoločenstvo môže nadobúdať podiely na „svojej“ spoločnej nehnuteľnosti a spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti, ale

−len do výšky 49 %na sp. nehnuteľnosti

−nemá za ne žiadne hlasy (§15 ods. 1)

-spoločenstvo má hlasy za podiely na „cudzej“ nehnuteľnosti v inom spoločenstve

SPOLOČNE OBHOSPODAROVANÁ NEHNUTEĽNOSŤ (§12 ods. 1 a 2) (I.)

-spoločne obhospodarovaná nehnuteľnosť =

−poľno. alebo lesný pozemok; tiež oddelená časť spol. nehnuteľnosti (§8 ods. 2)

−vlastník ho zveruje spoločenstvu na spol. užívanie

-teda: ak spoločenstvo združuje členov, ktorí sú vlastníci viacerých samostatných pozemkových majetkov

−sú tieto pozemky spoločne obhospodarované nehnuteľnosti

−spoločenstvo je typ podľa §2 ods. písm. d)

SPOLOČNE OBHOSPODAROVANÁ NEHNUTEĽNOSŤ (§12 ods. 1 a 2) (II.)

§môže ňou byť

•spol. nehnuteľnosť

•iný poľno. alebo les. pozemok

-v spoluvlastníctve

-v individ. vlastníctve

§možné kombinácie

•spol. nehnuteľnosť + spol. nehnuteľnosť / ti

•spol. nehnuteľnosť + iný poľ. / les. pozemok / ky

•spol. nehnuteľnosť + jej oddelená časť (rôz.druh)

•viaceré poľ. / les. pozemky (nie spol. nehnuteľ.)

•jeden poľ. / les. pozemok v spoluvlastníctve

SLOV. POZEM. FOND A SPRÁVCA

§podiely štátu a nezistených spoluvlastníkov spravuje / nakladá s nimi

•na spol. nehnuteľnosti vždy fond(§10 ods. 1 a 2)

•na inej poľno. nehnuteľnosti vždy fond

•na inej lesnej nehnuteľnosti vždy správca

−pri spol. obhosp. nehnuteľnostiach majú fond a správca rovnaké postavenie–teda na VZ hlasujú len v 5, resp. 4 prípadoch (§9 ods. 1, §10 ods. 4, §15 ods. 2)

SPRÁVCA V NÁRODNOM PARKU

novela z. č. 543/2002 Z. z. (z. č. 6/2022 Z. z.) –účinná od 1.4.2022 (§65b a §104i)

v NP prevzali od SPF správu pozemkov a podielov štátu Správy NP

−sú to rozpočt. organizácie v pôs. MŽP SR

−v poz. spol. majú rovnaké postavenie ako SPF

−vykonávajú aj úlohy ŠOP

−prevzali právne vzťahy po SPF

−v poz. spol. tak pribudol nový správca, lebo pri podieloch nezist. vlastníkoch ostal SPF

(obhospodarovateľ / prenajímateľ / poľ. právo)

NÁJOMNÉ ZMLUVY S FONDOM A SPRÁVCOM (I.)

−pri spoločnej nehnuteľnosti sa neuzatvárajú s fondom nájomné zmluvy za podiely štátu a nezistených vlastníkov –fond nebude dostávať nájomné ale podiel na zisku (§10 ods. 3)

−staré nájomné zmluvy ostávajú platné (§32a ods. 7)

NÁJOMNÉ ZMLUVY S FONDOM A SPRÁVCOM (II.)

−pri spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti (§12 ods. 2)

-doteraz –muselo spoločenstvo s,fondom a správcom uzatvárať nájomné zmluvy za užívanie podielov štátu a nezistených vlastníkov

Øod 1.9.2022 (novela z. č. 257/2022 Z. z.) vypustenie povinného nájmu so SPF na spol. obhosp. nehnuteľnostiach za podiely štátu a nezist. vlastníkov

prechodné ustanovenie –existujúce nájmy platia do skončenia (§32c)

VOLEBNÉ A FUNKČNÉ OBDOBIE ORGÁNOV SPOLOČENSTVA

§trvanie funkčného obdobia orgánov (§13 ods. 4):

-volebné obdobie začína voľbami

-funkčné obdobie začína ujatím sa funkcie

•funkčné môže začať neskôr než volebné

-ich dĺžka je rovnaká

-nový člen orgánu alebo náhradník ma funkčné obdobie len do konca funkčného obdobia celého orgánu

ČLENSTVO A NÁHRADNÍCTVO V_ORGÁNOCH (§13 ods. 2 a 3)

-členom orgánu len fyzická osoba aspoň 18-ročná

-členom orgánu aj právnická osoba

−jej zástupca nie je členom orgánu –je len jej zástupcom, ktorého možno meniť

-spoločenstvo je povinné ustanoviť spôsob určovania a nastupovania náhradníkov za členov orgánov

-ustanovujú sa spôsoby zánikučlenstva v orgáne

NEFUNKČNÉ ORGÁNY (§16 ods. 7,§17 ods. 6)

-nefunkčnosť orgánu = nemá minimálny počet členov alebo mu uplynulo funkčné obdobie

-výbor ani dozorná rada vtedy nemôžu konať, okrem presne vymedzených nevyhnutných úkonov

−výborlen vo veciach zvolania VZna účely volieb, náhodnej ťažby a daňových povinností

−dozornáradalen zvolávanie VZ

-za prekročenie volebného obdobia ostáva výzva a pokuta [§27 ods. 2 písm. b), §28 ods. 1 písm. d) druhý bod]

VALNÉ ZHROMAŽDENIE -FORMY ZASADANIA

(§14 ods. 4 a 6, §15 ods. 4 a 5)

-ak je zasadnutie neschopné uznášania, môže byť prvou čiastkovou schôdzou, ale musí sa to uviesť v pozvánke

-rozširujú sa možnosti mimoriadneho zasadnutia o voľbu orgánov

-upravuje sa možnosť korešpondenčného hlasovania –POZOR: zák. č. 62/2020 Z. z.

-vypúšťa sa nútené zvolávanie okresným úradom

-program VZ nemožno na zasadnutí doplniť o zrušenie spoločenstva alebo o vstup do obch. spol. alebo družstva

HLASOVANIE NA VALNOM ZHROMAŽDENÍ

(§15 ods. 1 až 3)

–hlasy fondu sa počítajú len v 5 prípadoch

-hlasy správcu sa počítajú len v 4 prípadoch

-o voľbe orgánov nehlasuje fond ani správca a ich hlasy sa ani nepočítajú

-o oddelení časti spoločnej nehnuteľnosti a o poverení spoločenstva na nákup podielu pre podielnikov rozhodujú len spoluvlastníci dotknutej spol. nehnuteľnosti

nepočítajú sa hlasy vlastníkov, ktorých podiel nie je prededený–„bezprizorné“ podiely

ZRUŠENIE A ZÁNIK SPOLOČENSTVA

(§6 a 7,§32a ods. 3 až 5)

-zrušuje sa na návrh alebo zo zákona

-ak klesne počet členov spoločenstva pod 5

-člen spoločenstva môže dať na súd návrh na zrušenie spoločenstva, ak je nefunkčné a výbor ani dozorná rada nie sú funkčné

-spoločenstvo, ktoré sa zrušuje, musí zabezpečiť obhospodarovateľa pôdy a lesa

-nie je už možné, aby spoločenstvo zmenilo právnu formu

NOVÝ SPRÁVNY DELIKT

(§27 ods. 2 písm. d), §28 ods. 1 písm. d) 4. bod)

od 1.9.2022 (novela z. č. 257/2022 Z. z.)

správnym deliktom spoločenstva bude aj

-nedodržanie povinnosti oznámiť SPF rozhodnutie VZ o rozdelení zisku

-OÚ v rámci štátneho dozoru za toto porušenie

-vyzve na odstránenie nedostatku,

-ak sa nedostatok neodstráni, uloží pokutu 100 –3000 €

-dátum narodenia a RČ –do 31.1.2023

VEREJNOSŤ REGISTRA POZEMKOVÝCH SPOLOČENSTIEV

-vedie sa centrálny register pozemkových spoločenstiev (§23 ods. 3)

-prístupný je verejne pre kohokoľvek cez informačný systém lesného hospodárstva

-každý OÚ môže vydať výpiso akomkoľvek spoločenstve

-Nový povinný údaj: dátum narodenia a RČ člena voleného orgánu + osobitne osoby oprávnenej používať E-schránku (§23 ods. 1 písm. e) a f) –ide o neverejné údaje(účinné od 1.11.2022 –z. č. 325/2022 Z. z.)

KONANIE VO VECIACH VEDENIA REGISTRA (§24 až 26)

–v správnom konaní sa vedie len

−registrácia spoločenstva

−zrušenie spoločenstva rozhodnutím VZ

-v týchto konaniach sú účastníkmi všetci členovia, navrhovateľom len predseda spoločenstva

-všetky ostatné zmeny v registri sa iba oznamujú, ale so správnym poplatkom 16,50 €

-výmaz sa nevedie v správnom konaní, ale nastane po rušení, resp. po likvidácii

COVID A POZ. SPOL. (§32b)

Pozor –len pri mimo. sit., núdz. a výn. stave

-Prechod niektorých oprávnení VZ na výbor

-podmienky: ohrozenie života/zdravia/majetku, hrozba sankcie al. zmeškania lehoty

-aj tzv. nefunkčný výbor/DR

-Účtovná závierka –pozor: §20 z.č. 67/2020 Z.z.

-Spôsoby zasadnutia VZ –pozor: §5 z.č. 62/2020 Z.z.

-OÚ-konanie o uložení pokuty za nezvolanie VZ/nezvolenie výboru –sa nezačne, resp., sa zastaví

NIEKTORÉ INÉ DÔLEŽITÉ TÉMY

–Bez právnej subjektivity

–Zápisy spol. nehnuteľnosti v 1/1

–Iné chybné zápisy

–Uzatváranie nájomnej zmluvy

–Predkupné právo –relat. neplatnosť -kataster

–Judikáty k predkupnému právu:

•Katastr. odbor berie ohľad na porušenie predkup. práva –môže zastaviť vkladové konanie (Rozsudok NS SR, 5.10.2006, 3 Sž-o-KS 84/2006)

•Porušenie predkup. práva voči čo len jednému spoluvlastníkovi spôsobuje relatívnu neplatnosť celého prevodu (Rozsudok NS SR, 28.9.2021, 8 Cdo208/2019)

REGISTER UŽÍVACÍCH VZŤAHOV

–Register všetkých užívacích vzťahov k poľnohosp. pozemkom

–Hlavne na účely transparentnosti poskytovania platieb

–Predmet užívania

–Užívacie tituly

–Užívateľ

–Konania pri vedení registra

USPORIADANIE NEZISTENÝCH VLASTNÍKOV

–Konečné vyriešenie existencie nezisteného vlastníctva

–V prvom rade výzvy a zverejnenia pozemkov

–V druhom rade konanie, v ktorom právni nástupcovia môžu uplatňovať nároky

–V treťom rade prechod na štát